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不動產傳承節稅 玉山銀獻策

世代傳承
2021/05/03

有土斯有財,國人傳統會將不動產傳承給下一代,而想將房產留給兒女,該選擇「贈與」還是「繼承」?玉山銀行提醒,若遺產龐大、將來遺產稅負預估會過重,可以考慮買賣或贈與,否則一般來說,繼承應是較為理想的移轉方式。 一般來說,由於以「繼承」方式移轉土地免課土地增值稅,且遺產總額中有相當多的免徵項目可以扣除,其中免稅額就有1,200萬元,加上喪葬費123萬元、直系血親卑親屬扣除額50萬元,合計至少有1,373萬元的遺產不課稅,除了是六都精華區域的房子,否則對於多數家庭而言,已經十分足夠。 且若子女繼承後再將土地賣掉,土地的前次移轉現值也會以繼承時公告現值計算,土地增值稅負就會降低;因此讓兒女以繼承方式取得不動產,是可考量的移轉方式。

至於贈與,在過去房地合一稅上路之前,贈與房產給子女進行節稅相當常見。假設有1,000萬元資產想贈與給子女,若採「現金贈與」,扣除每人每年贈與免稅額220萬元後,贈與稅基780萬元,以贈與稅率10%計算,父母需負擔78萬的贈與稅。
若「贈與不動產」市價為1,000萬元,依「土地公告現值」和「房屋評定現值」當作成本,假定為220萬元,扣除每人每年贈與免稅額220萬元後,贈與稅基為0,無需負擔贈與稅,贈與不動產給子女比贈與現金划算,少了78萬元的稅。

但房地合一稅上路後,想要透過不動產贈與節稅,一定要考慮未來的用途,否則子女獲得房產後,短期內出售恐付出更多的稅負。以前例來說,假設房產在受贈二年後以1,000萬元出售,依照房地合一稅規定,房子取得成本需以220萬元計算,而不是1,000萬元,在不考慮土地增值狀況,780萬元的差額視為獲利,持有期間二年以上、未滿五年房地合一稅率為35%,需繳納稅金為273萬元,跟「現金贈與」只繳78萬相比,「贈與不動產」還多繳了195萬稅金,而且還不包括贈與不動產需繳納的土增稅,想贈與房產節稅可能會得不償失。在此情形下,可以考慮利用贈與稅免稅額,規畫逐年由贈與人每年贈與220萬元的方式,節省贈與稅的負擔。
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不動產傳承有「繼承」、「買賣」、「贈與」三種方式,以繼承轉移最為單純,且基本的免稅額對多數家庭都足夠,但若想把不動產留給特定繼承人,就必須在不侵犯特留分的前提下,用遺囑方式指定。 至於「買賣」及「贈與」主要差別在於,買賣方式的土地增值稅可使用一生一次自用住宅優惠稅率、但贈與則無法,還可能被課徵贈與稅,整體來說買賣方式相對划算,也可同時並行使用。但提醒,父母與兒女之間,如以買賣方式辦理不動產的移轉,除繳納土地增值稅外,還要特別注意資金流程。
本文由玉山銀行與經濟彭博周報共同製作,由經濟彭博周報授權刊登