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房貸萬事通

「房貸」是家庭理財的重心,通常占一般家庭支出比例的三分之一、甚至二分之一以上,而且期間通常長達20年,因此在選擇貸款銀行時要特別注意。


挑到一間好的貸款銀行,就像是交了一個可以信賴的好朋友一樣,不但可以幫自己解決問題,還能提供各項服務;然而,如果忽略了銀行品牌與服務的價值,僅以些微的利率或手續費做為選擇的標準,可能會受了一肚子的氣,服務和效率還被打折,實在划不來。


以下分為六個部分,提醒你在挑選銀行時應該注意的事項,希望能幫你挑選到最適合你的銀行。



【技巧1】貸款成本:4種精算利率的方法

由於物價膨脹的關係,使消費者的實質所得受到影響,為了減少每月支出的費用,通常消費者在購物時還是習慣貨比三家,一定要挑到最便宜的才購買。然而,面對銀行間的利率競爭,你又該如何挑選貸款銀行?


  1. 兩段式利率
    一般消費者在選擇銀行時,最常使用的方法就是選幾家銀行,以電話或網路查詢利率,再一家家比較高低。然而,房貸利率的決定因素很多,貸款人因為職業、所得、信用狀況、銀行往來貢獻度等不同,負擔的房貸利率也不同。

    大多數的銀行會把第一年或前兩年利率訂的比較低,以吸引顧客申請貸款,但消費者必須注意的是,銀行在告知利率時,是否只強調第一年或前兩年的低利率優惠,而模糊帶過第二年或第三年起的利率。

    消費者要了解,第二段利率才是關係到未來十幾年的房貸利率,差一點就差很多了,有些銀行把第一年利率壓的很低,可能會在第二年或第三年多加一點。

  2. 固定或機動利率
    固定或機動利率也是選擇房貸時的參考。固定利率對銀行來說,潛在成本較高,因此利率會比機動利率高,雖然當預期市場利率上揚時,固定利率房貸是不錯的選擇,但是有時市場預期利率上升的幅度,和實際利率變化並不相同,或是發生的時間延遲許久,這對固定利率房貸來說都是潛在的風險。

    至於機動利率則有隨市場利率機動變化的特性,對消費者來說比較公平,若市場利率在短期不至於揚升過快或過大,對消費者的成本影響相對較小。玉山銀行所推出的CAP房貸,不但鎖定利率上限,同時具備了機動與固定的特性,是不錯的選擇。

  3. 銀行的附加費用
    貸款的成本除了每個月要繳的本金和利息之外,手續費和其他雜項費用也是考慮的因素。如果消費者只看到銀行打出誘人的低利率廣告,而不去分析潛在的成本與費用,很容易就陷入利率的迷思中。

    在低利率的吸引下,很多消費者只注意比較銀行間利率零點幾的差別,其實貸款的申請過程中所隱藏的手續費、代償費、帳管費等附加費用,對貸款成本的影響也非常大。

    以貸款300萬元為例,銀行若加收5000元的附加費用,等於第一年利率多了0.167%。因此,消費者在詢問利率的同時,還應該詳細了解附加費用,才能清楚分析貸款成本。

  4. 違約金的收取
    有些銀行會針對提前清償的顧客收取違約金,主要目的是為了避免顧客於短期內轉貸,造成銀行人力成本的負擔。通常違約金收取的期間從一至五年不等,收取的金額為貸款本金的一定比例,或是每月應繳利息的倍數。

    一般來說,房貸在一、兩年內完全清償的機率並不高,違約金的限制較無影響。但需注意的是,有些銀行對顧客的部分還款也會收取違約金,這對於想要以部分還款來節省利息的顧客來說影響較大,因此在比較銀行時,一定要問清楚違約金的限制,才不會吃了悶虧。


【技巧2】產品多樣化:選擇能提供多樣產品的銀行

由於人生各階段的財務狀況與經濟壓力不同,所適合的產品也不同;加上金融產品的推陳出新,使得房貸產品也變得多樣化。


不同的產品具備不同的功能與特性,消費者可以在申請貸款時,請房貸專員詳細介紹各種產品,然後挑選出符合自己需要的產品,就像在百貨公司挑選適合自己的衣服一樣,但前提是銀行必須提供多樣化的選擇。



【技巧3】附加價值:滿足一次購足的要求

目前很多銀行都屬於金控之內,因此除了銀行本身的產品之外,還提供基金、保險、證券等金控內其他金融商品,滿足消費者一次購足的需要。


有些銀行在提供房貸產品時,還提供產品的附加價值,例如提供理財型房貸客戶證券電子下單手續費的折扣優惠、網路銀行購買基金享手續費優惠等。這些附加價值的累積,也許早已超越了百分之零點幾的利率。



【技巧4】服務品質:要從小處觀察

服務是一種價值,就像買電腦的時候,為何有人願意買高價的知名品牌,而不是一般的雜牌,有人要買公司貨而不是水貨,這就是產品品質和售後服務的差別。


購買電器用品的售後服務還只有一兩年,辦理房貸的售後服務可以長達20年,這麼長的期間若有資金需求,都必須由貸款銀行來協助處理,因此銀行人員的積極度與服務熱忱就顯得非常重要了,如果選擇一家信譽好的銀行,等於是為自己買了一個20年專業而優質的保障。
現今大多數的銀行是採業務員制,業務員往往只負責把顧客拉進來,後續的貸款流程及服務很容易被忽略,而且業務員的流動率高,一旦離開之後,其他業務員的後續服務可能就沒那麼積極,因此常會產生所謂的「房貸孤兒」。


此外,挑選一家值得信賴的銀行,應從小處著眼,首先要注意該銀行處理顧客的態度,由此可以看出銀行對於品牌和信譽的重視程度,以及對員工專業訓練的要求。


例如,目前大多數的銀行在服務大廳並沒有專屬的服務人員,常以警衛來擔任引導顧客的工作;然而警衛畢竟不如銀行員專業,而且警衛的職責是在保護銀行和顧客的安全,實在不宜分心處理顧客服務的工作。


少數銀行有提供銀行員輪班擔任大廳接待員(Lobby lady)的工作,負責即時處理顧客的疑問,或引導顧客到櫃檯處理問題;如果顧客待的時間比較久,還體貼的奉上一杯熱茶,這些細節都會反應在未來與銀行間的關係,銀行是在與顧客交朋友或只想要賺錢,消費者必須要睜大眼睛。



【技巧5】房貸專員:專業、熱忱、效率都重要

銀行房貸專員的熱忱及專業程度,需要從洽談中發現及感受,而在效率表現的好壞與否,與銀行組織、流程的安排,及員工的工作態度有很大的關係。


「高效率的展現」可以證明了銀行在流程精進上的用心,「高優質的服務」則展現在員工對顧客的關心程度,若員工能把顧客的問題當做是自己的問題,設身處地為顧客著想,再以專業的態度解決問題,必定能獲得顧客的尊重和信賴。



【技巧6】品牌價值:優先選口碑好的銀行

挑選理想的房貸銀行,除了產品必須一應俱全之外,「品牌價值」也是重要因素之一。就像選購新車一樣,除了車子的外型、性能、與價格因素,若是沒有品牌的可信度,難保在物件的品質和售後服務方面會令人懷疑。


而,優質品牌的建立也並非一蹴可幾,必須累積長久以來的好口碑、產品的高品質、與服務的超優質,才能得到社會上普遍的認同。房貸是大多數家庭生計的重心,且貸款期間長,這麼長時間的關係,怎麼能不交給一個值得信賴的銀行呢?


總之,在購屋、換屋或轉貸的時候,除了選擇適合自己需要的房貸產品之外,還要考慮該銀行是否能提供優質且有效率的服務,並從愉快的消費經驗中增加對它的信任感,才能安心的把家庭生計的重心放在該銀行。



「理財型房貸」讓不動產「動」起來

買房子是人生中的大事,房屋貸款也是一生中重大的理財行為。房屋貸款繳款期間,動輒占據人生約四分之一至七分之一的時間,你希望將四分之一至七分之一人生的收入,耗在償還房屋貸款而動彈不得嗎?有了理財型房貸,就可以讓你的房子成為活化資金的「動產」!


銀行的角色,其實像一個夢想的領航者,應該要能提供顧客在人生各階段所需要的資金,包括結婚、購屋、出國遊玩、買新車等,幫助實現顧客的夢想。「理財型房貸」就是以合理的利率和便利的動用方式,提供房貸已清償的部分,讓你在購屋之餘,仍有餘力實現夢想的資金。



額度產生方式有3種

什麼是理財型房貸?簡單的說,就是「一般房貸還的部分還可再借、且隨借隨還、按日計息」,以方便的動用方式,循環使用房貸已清償的本金。其額度產生方式有三種:

  • 初貸時,全數以一般長期貸款撥放,並且按月本息攤還,而每月本息攤還部分的本金,可逐期累積為循環額度。如下圖所示:
  • 初貸時,因無立即的長期資金需求,所以全數設立為循環額度,可立即循環動用,因初期無一般長期房貸的撥款,所以每月不須繳款。
  • 初貸時,部分以長期本息攤還撥放,部分則設立為循環額度,而一般長期貸款的還本部分,仍會逐期轉換、併入循環額度。


舉例來說,若你申請500萬元的指數型房貸,並搭配理財型房貸,當你償還本金50萬元之後,就等於擁有50萬元備用的循環額度,動用的利率比信用貸款和現金卡低,提領也相當方便。


理財型房貸循環額度動用方式
既然是「隨借隨還、按日計息」,就必須要有彈性且便利的優點,才會吸引顧客使用,因此,轉化成可活用的循環額度,動用方式有下列幾種:
  1. 隨時利用金融卡在全國(甚至全球)的提款機領取。
  2. 隨時開立指定的動用支票領取。
  3. 以存摺提款方式,至往來銀行各地分行提領。
  4. 利用網路銀行、電話語音等方式轉帳動用。

理財型房貸具有以下六個優點
優點1:不動產也有流動價值

一般民眾對於房貸的認知,是在購買房屋時自備款不足的部分,向銀行申請房價七至八成的貸款,之後再分期償還貸款金額,一直到所有款項清償結束為止。

然而,若依照此種方式,不動產的價值並未被充分利用,等於是把每個月所償還的本金繼續鎖在不動產中,無法達到資金流通的效果。理財型房貸的好處在於它可以將已償還的本金部分,轉化為可活用的理財額度,並依照個人需要,隨時可以動用。


舉例來說(參照上圖),假設你向銀行貸款500萬元,貸款期間20年,利率為3%,此時每月需繳本息2萬7730元,其中利息部分為1萬2500元,本金為1萬5230元。

若你選擇搭配理財型房貸,當繳完第一個月本息之後,即可在存摺中透支動用1萬5230元。隨著還款期數的增加,因為借款人所償還本金的比率愈來愈高,可使用的理財額度也就愈來愈多。

 Tips:什麼是「透支動用」?
所謂「透支動用」,是指存摺中的餘額可以為負數,而可動用的金額上限,即為已償還的本金,而動用金額部分的利率,則依照理財型房貸利率計算。

優點2:備而不用的理財金

因為搭配申請理財型房貸,並不需額外支付申請費,而且不動用不收利息,因此可以當做備而不用的理財金。若不動產尚無借款,也可將不動產直接設立為循環的理財資金,只需要經過不動產估價的程序,決定可動用的理財金額,此時僅需負擔政府所收取的抵押權設定規費及代書費用,簡單又輕鬆。


優點3:資金成本低

理財型房貸是屬於有擔保品的借款,利率當然比市面上的小額信用貸款和信用卡、現金卡、股票融資利率低得多,而且還免收取動用手續費。所以,既然需要房屋貸款,當然更應該善用利率低於其他融資工具的理財型房貸。


優點4:還本省息、活用資金

理財型房貸既然已有隨還隨借的功能,若你手邊有閒置的資金,就可以先償還部分本金以節省利息,同時又擁有理財額度,擴大靈活運用資金的幅度。


以前面的例子來說,假設你每個月扣除房貸應繳本息2萬7730元、生活費用及其他支出之後,還有1萬元的閒置資金,若將這筆閒置資金,每個月固定多償還1萬元的房貸本金,20年不但可省下57萬4222元的利息,甚至可以第十三年半,就將本金提前清償完畢(參考下圖)


若你已將房貸餘額全數清償,也可保留理財型房貸功能,隨時可以循環動用資金,不必急著塗銷抵押權,以免日後需要借款時,還要再花一次抵押權設定規費和代書費。

優點5:結合投資理財帳戶,輕鬆理財

部分銀行還提供連結投資理財帳戶的功能,也就是說你可將指定動用額度的活期性存款帳戶,自動連結基金投資、股票交易等投資理財功能,讓你在自有資金不足的情況下,動用循環額度、掌握獲利契機。


此外,該帳戶除了上述做為基金扣款、證券交割等投資功能外,也可以做為扣繳房貸本息、水電瓦斯費和信用卡等費用的帳戶。因此擁有這個投資理財帳戶,並結合理財型房貸,你等於具備了投資理財的基本工具。


理財型房貸還有一個一般人想不到的功能,如果因為忙碌或出國,錯過了每月繳貸款的時機,理財型房貸的透支功能,不但可以避免產生延滯繳款的違約金,更重要的是能確保顧客寶貴的信用紀錄,使顧客不會因為存款餘額不足,面臨被催繳的窘況。


優點6:具備借低還高功能

此外,投資理財帳戶還有借低還高的功能,也就是說,顧客若有資金需求,需要動用投資理財帳戶內的資金,該帳戶會自動先動用低成本的資金,其次才動用成本較高的資金;而資金回復時,會先償還成本較高的資金,然後才償還成本較低的資金。


例如,你的投資理財帳戶中有活儲50萬元、定存70萬元,理財型房貸額度250萬元。若你買了150萬元的股票,交割時資金動用順序為活儲的50萬元、定存的63萬元(質借成數最高九成),不足的37萬元,才會動用到理財型房貸額度。


而當你賣出股票時,投資理財帳戶會自動先償還理財透支的37萬元,其次為定存的63萬元,剩下的資金再存入活儲帳戶。因此,投資理財帳戶可說是你投資理財的聰明選擇。


一個值得往來的銀行、不錯的理財產品,能協助你實現人生各階段的夢想,理財型房貸絕對是最適當的負債理財工具。



如何因應房貸利率急升的風險

有位單身的上班族小吳,月收入4萬2000元,在外租房子每月1萬4000元,以房貸利率2.3%計算,小吳負擔的房租,大約等於申請270萬元的貸款本息支出。


若是貸款成數可達八成,相當於可購買340萬元的房子,假設在收入不變的情況下,當利率上升到8%,小吳每月的房貸負擔將超過薪水的一半,壓力可說非常大。

房貸利率 2.3% 5% 8%
每月負擔本息(元) 14,046 17,819 22,584
占月收入比率 33.44% 42.43% 53.77%

若是房貸利率急升,對一個小家庭來說,勢必增加極大的負擔,影響生活品質。因此,如何規避利率急升所產生的風險,顯得非常重要。



利率避險的2種方式

買房子的風險,除了房屋價值的變動之外,就屬房貸利率了。當房貸利率處於低檔時,不少建商打出「買比租划算」的口號,但消費者要了解,利率低檔不會是常態,還要仔細思考利率未來可能的變化,以免影響生活品質,甚至發生逾期繳款而導致信用不良、房屋被拍賣的命運。


避免房貸利率風險的方法大致有兩種:第一種為固定利率房貸,另一種就是以下要介紹的「CAP房貸」。


顧名思義,固定利率房貸就是把房貸前幾年的利率固定,讓每個月的負擔相同,避免因利率上升,導致房貸負擔加重。


CAP:付權利金,設定利率上限

至於「CAP房貸」,簡單的說,就是將利率訂一個上限(假設為A),在若干年內利率若是超過A,則房貸利率等於A;若是低於A,則以指數型房貸計算利率。


CAP在中文是「帽子」的意思,銀行當初在設計CAP房貸時,其實是運用「買進選擇權」的觀念,由消費者支付一筆權利金(約貸款金額的0.5%),購買五年內房貸利率不超過某個固定利率(議定利率)的權利,就像是為自己的房貸利率戴了帽子,不用擔心利率快速上升而產生風險。

Tips:買進選擇權
選擇權分為買權(call option)與賣權(put option),買進選擇權就是由投資者支付一筆權利金後,可以有權在某個特定期間內,根據某固定價格買進或賣出某特定資產。



固定利率與CAP有2大差異

CAP房貸在國內可說是一種全新的商品,與固定利率房貸有兩個最大的不同:


差異1:利率保障方式:CAP較具機動性

固定利率房貸是將貸款期間前幾年的利率,設定為某一個固定值,不管市場利率怎麼變動,房貸利率都以該固定值來計算。


對於消費者來說,利率固定的優點是,貸款利息的支出可以充分掌握,不必擔心市場利率上升,影響生活品質;但是當市場利率下降時,固定利率的僵固性,會導致消費者喪失房貸利率與市場利率連動的機動性與公平性。


至於CAP房貸,則保留了房貸利率與市場利率連動的機動性,在利率未超過消費者與銀行議定的上限利率(A)時,CAP房貸與指數型房貸其實沒什麼不同,都是以定儲利率指數加碼而得。但是當利率超過A時,房貸利率就等於A。


CAP房貸雖然無法讓客戶每月固定房貸支出,但是卻能幫客戶將風險鎖定在某個利率(A)之內,既保有了彈性也兼顧了風險。通常在利率上升狀態不明朗的時候,最能顯出此產品的價值。


差異2:潛在成本:CAP相對較低

「天下沒有白吃的午餐」,固定利率型房貸雖然確保了房貸利率的風險,但同時也增加了消費者所需負擔的成本。固定利率房貸將客戶的利率鎖定,但卻將利率風險轉嫁到銀行,因此銀行必須藉由避險措施,規避利率風險,如此將使成本增加,必須以調高利率或增加手續費來彌補,因此固定型的利率通常會比機動型高,或是加收手續費。


CAP房貸的利率與指數型房貸相同,而且通常前一、二年還有分段式的利率優惠。雖然CAP房貸提供利率上限的保障,但要先支付貸款金額0.5%的權利金。


以貸款500萬元來說,要先支付2萬5000元的權利金,容易讓人卻步,但與固定利率房貸相比,0.5%也僅多兩碼,與固定利率房貸所提高的利率幅度或手續費,其實相差不多。

比較方式 CAP房貸 固定利率房貸
提供保障 利率不超過某個上限 固定本息支出
潛在成本 需支付權利金 初期利率負擔較高

房屋買賣作業流程
(一)簽約

簽約時買賣雙方應準備土地、建物所有權狀正本,地價稅、房屋稅單,身分證正本、印章、房貸繳息或餘額證明,並將買賣價款、付款方式及買賣條件詳載於不動產買賣合約書上並經代書見證雙方親簽蓋章,若有附贈設備時,亦須訴諸文字註記於契約中。


(二)用印

須準備買賣合約書、印鑑章及印鑑證明、戶口名簿影本或戶籍謄本,待代書將申報契稅、增值稅、貸款資料整理完成後,即可送件進行用印,若買方須辦理貸款時,須請銀行進行徵審、估價、對保等流程配合代書交屋之順利進行。


(三)完稅

當稅單核發後,代書將會通知辦理完稅,完稅前應準備印鑑章及完稅款項。完稅後進行過戶、貸款抵押權設定送件程序,在過戶前可要求再做最新產權調查以確保安全性,稅款繳清同時,銀行配合領取設定文件準備設定。


(四)交屋

過戶、設定完成後,代書到地政機關領取新權狀,並通知雙方辦理交屋手續,交屋時賣方應向代書索取公契、土地增值稅單正本、契稅單影本等,以留存備查,最後買賣雙方在房屋現場進行點交,點交無誤後簽收尾款完成交屋程序。


輕輕鬆鬆申請房貸

一般來說,房貸的流程大致如下:

申請

當您決定購買房子,與仲介代書簽定買賣契約,您可以依據資金需求決定貸款的額度(通常為買賣價7~8成),再與銀行的房貸部門聯繫。由於近年來金融商品的快速發展,房貸各產品利率相差不大,但功能卻變得相當多樣化,房貸專員將為您介紹詳細的房貸產品內容及申辦應準備的文件,您可以根據個人或家庭的財務規劃與需求,選擇適合自己的房貸產品。


估價

提出房貸的申請之後,銀行會根據房屋的坪數、座落區域、及周邊生活機能…等因素進行不動產估價,一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額。


審核

當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,銀行通常會根據顧客的基本條件、還款來源、不動產估價…等因素,決定貸款案件的准駁與否。


對保

所謂「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。當房貸申請經銀行核准後,房貸專員或代書將與借款人聯絡,並約定對保時間,借款人可以安排自己方便的時間,在銀行進行對保手續,對保當天需由借款人及保證人親自前往約定地點,房貸專員並會幫借款人辦理開戶手續,作為日後撥款及繳款時的帳戶。


設定

對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。


撥款

抵押權設定完成後,即可隨時準備交屋撥款,在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,這部分的保費需由借款人負擔,目前保險為一年續約一次,每年保險到期時銀行會通知顧客續保,一直到顧客清償完所有貸款為止。


當代書通知銀行確定的交屋時間後,銀行專員會在撥款當天以電話向顧客確認,再依程序處理撥款事宜。撥款後借款人與銀行的權利與義務關係即開始生效,借款人只需要每個月定期將應繳金額存入帳戶內,貸款本息將從借款人帳戶中自動扣繳。